房地产策划方案八篇
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房地产策划方案 篇一 公文汇,办公文档之家
1、房地产品牌宣传市场:
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伴随人们对媒介宣传的认知程度的提高,传统的宣传方式已不能引起人们的关注,效果与商家投资力度难以成正比,这种情况一直困扰商家.精准投放,创意投放,经典投放逐渐被商家接受.先锋有限xxx20xx年磨一剑,整合现代传播媒介,投巨资打造现代传媒新视界,大型高速立柱牌、巨幅三翻、超大型LED电子显示屏、移动LED电子显示屏,实现"天地一体,动静结合"的震撼传媒效果,特别适合现代房地产的品牌推广.真正起到"四两拨千斤"的最佳宣传效果.
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2、媒介平台介绍:
2.1xxx现拥有自主产权的高速立柱位,位于进入烟威高速的咽喉要道,震撼、醒目、超前的设计效果,成为商家品牌宣传的绝版地段.
(配全景高速立柱图片)
2.2位于金地商厦(新华书店7楼)的巨幅三面翻.位位置显赫,视野开阔,位于经济与商业中心,是企业进行品牌推广的首选.
(配全景三面翻画面)
2.3:位于百货大楼的大型LED电子屏,是先锋有限xxx又一经典传媒平台.户外超高清全影大型LED多媒体显示屏,色彩均匀、亮丽;立体感强;可任意播放图片文字;高清视频影像及各种影视动画;拥有120平方超大型视听效果.位视野开阔,醒目壮观,覆盖面广;LED显示屏是目前世界上最先进户外视频设备.可视距离达到1000米.该LED电子屏位于市、区、振华商厦、国美、苏宁电器、家家悦总店、大世界等大型商厦中心,是中心贸易区与经济活动中心;文化路、世昌大道、青岛路、海滨路交汇于此,每日10万人的车流与人流,成为企业产品推广、企业品牌发布、形象宣传的必争之地,首选媒体,开创了户外传媒的新视界,真正4两拨千斤的大品牌载体 .
(配百货大楼LED全景像画面)
2.4xxx投资购置的大型移动LED电子屏,实现了户外动静结合的完美整合.该移动电子屏是各种庆典活动、定点投放、新闻发布、产品促销的最佳载体.同时xxx也成为视觉设计传播、展览展示制作、各种媒介整合传播,全程营销策划整合解决方案的最佳提供者.(配移动电子屏高清影像画面与策划影像)
3、房地产推介方式:
3.1根据房地产业特点,要取得理想宣传效果,必须有好的整体策划推广营销模式.先锋有限xxx凭借10几年雄厚的品牌策划推广能力,全方位立体宣传推介,达到客户的最佳满意度.
3.2大型高速立柱牌、巨幅三翻、超大型LED电子显示屏、移动LED电子显示屏,实现"天地一体,动静结合",形成强大的视觉冲击,加上震撼人心的创意效果,达到人们对房产品牌的认可,从而激发其购买欲.
3.3高速立柱与三面翻,以宣传楼盘品牌为主,比如:唐人海湾,繁华之中颐养天年.简单的语,富有深意,人们不论行驶在高速路上,还是繁华的都市,冲击人们眼球的就是"唐人海湾",人们对这一品牌的认可,自然勾起对这一品牌的了解欲.
3.4在投放高速立柱与三面翻的同时,在百货大楼LED电子屏推出"唐人海湾高清宣传片",人们从动感的画面与动听的音乐中,真正体验现代传媒所带来的音乐视听,人们对品牌的认可逐步加深.
(配位置地理图)
3.4巨幅三翻、超大型LED电子显示屏位于新威路、和平路、宝泉路交汇点,每天10万人次的车流人流,两种媒体的动静优势互补,使宣传品牌以强大的冲击视觉效果,在人们心中形成共鸣.
{配三面翻与led电子显示屏图片}
4、富有创意的活动策划锦上添花:
在以上形式集中宣传一到两个月以后,在吸引住一大部分受众群体后,及时推出富有创意的促销活动,活动必须具有创新性、奇特性、针对性、磁力性,达到锦上添花.活动策划以后,利用百货大楼LED电子显示屏与移动LED电子显示屏,同时滚动播放.移动LED显示屏定时间、定地点、定人群播放,定点循环播放与移动循环推介两种形式宣传,真正达到活动宣传效果,实现理想客户签单率.(配移动LED显示屏).
以上为投放预设方案,具体在客户审核完以后定稿.
房地产策划方案 篇二
在1564年,法国因为首先采用新改革的纪年法格里历(即目前通用的公历),以1月1号为一年之始.但这个改革遭到很多守旧的人反对,仍然依照旧历的4月 1日这一天庆祝新年,送礼物.而主张改革的人对这些守旧者的做法大加嘲弄.于是聪明滑稽的人也在4月1号(即后来演变成为愚人节)就给他们送假礼品,并且邀请他们参加假招待会.从此人们在4月1号便互相愚弄,成为法国流行的风俗.
活动主题:假面party
活动时间:20xx年4月1号(星期五)
活动地点:某某酒吧
活动商家:某某xxx
活动人员:某某xxx职工和xxx会员
愚人节酒吧活动策划方案的构想:
20xx春天是充满生机的季节,在这个春天里有您的支持我们信心抖擞,将努力为您提供更好的服务.为了感谢您对本xxx的支持,本xxx邀请您参加愚人节酒吧活动,将在某某酒吧以蝴蝶为主题,打造一场全新的假面party活动,让你拥有一个快乐的愚人节.
春天,看那花丛中的蝴蝶,飘逸飞舞,那是一种脱变的美丽,正是自己不怕脱变的痛苦,才成就的美丽.在你戴上蝴蝶面具的那一刻,你就已经成为了全场最美的蝴蝶仙子.
在愚人节当晚,你、我、他一起来快乐过着假面Party活动,女士们佩戴着美丽的蝴蝶面具,男士们戴上奢靡的面具聚在一起.面具掩盖了大家的真实身份,不需要顾虑,这个夜晚是属于我们的,音乐、美酒,这是一场快乐的夜宴.
隔着面具,彼此留下神秘朦胧的一面,让人期待.
摘掉面具,彼此赢得真诚珍贵的记忆,让人珍惜.
房地产策划方案 篇三
一、项目简介:
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开.
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成.一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍.一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍.
现在,一期多层尚有37套的现房、准现房,销售额850万元.其中159、7M2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%.
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元.预售许可证预计20xx年5月底办下.
由此可见,目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺.其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%.如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一.
二、市场概况及基本竞争格局:
A、东南板块及郑汴路商圈.
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线.
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区.本房地产位于这一区位之内.与英协、建业几乎是一路之隔.但本房地产在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍.
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成.
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘.其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系.（详见附1:郑汴路市场调研报告）
B、小户型市场概况.
自20xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来.尤其是20xx年初,青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的"市场黑洞",彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变.今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面.
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产xxx开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段.燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅.这与我们的市调结果完全一致.此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米,三室两厅95平米）.可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势.
（小户型市场详见附2:郑州市小户型的调查报告）
C、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的.目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段.本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格.人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格.
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺.
三、项目SWOTxxx
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑.
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业.
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合.
c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘.本房地产二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线.
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足.如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面.（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法:分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围:郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间:20xx、4、14
郑州,银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块,这里聚集了数以万计的大小商贩,他们收入不菲,他们绝大部分是外地人,他们是郑州房地产消费的主力军.了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义.
20xx、4、14,动力xxx市场部走访了郑汴路建材市场,对小户型的市场消化力做了调查,而这些建材市场的小老板们对此漠不关心,或拒不作答,说明消费者对房地产市场敏感度不够.消费疲软,市场敏感度不高,纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻.
对建材市场调查发现:
1、大部分员工租房住,潜在客户存在;市场潜量比较大,但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县,收入水平偏低,消费力不足
3、小户型需求弹性非常大,对价格非常敏感
4、市场上有很大不稳定因素,8-9月份建材市场要拆迁到莆田,固有的建材市场要做升级换代
5、外地人居多,他们辛苦拼搏,如果要买房子的话,更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层,一般下面做门面,上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多,租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者,最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境,他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理,无须过多的现场销售
11、同类产品多,竞争激烈,压缩销售成本是xxx发展最重要的问题,故一般员工无福利分房的可能
12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地,她们往往因为居住而更换工作,普通员工流动性比较大
13、对60—80平米的两室较感兴趣,这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高,口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望,但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力,随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成,郑汴路升值的前景就会更加明朗化,故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏,"注意力经济"的时代,抓住了消费者的眼球,侵占了客户的意念,就意味着成功!
2）郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样,成为身份、财富的象征.本房地产二期应借此概念,实现品牌形象的转变.
3）正在形成的"大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值,甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套.该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面.
4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
A、107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站.有“东之中"或"东区发动机"的本质地位.郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂.但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍.这一问题必须在二期项目得到扭转.
B、郑东新区的辐射效应.
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配套齐全,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机.而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心.
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成,这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的.尤其是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元,房源主力是159平米的五、六楼3室2厅.
目前,通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅,大户型并非市场的主力所在,由于总价原因,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型.并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争.尤其是850万元的大户型现房可售资源,不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型）,不能全力以赴主打现有房源（总房源有限,导致营销资源总量较少）,也不能先做二期树品牌,在形成二期胜局后再做一期尾房.这对营销工作是一个巨大的挑战.
2）本房地产二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过嘈杂的市场,很难形成良好的看房通道.本房地产一期、二期又被青年路所分隔,很难形成整体楼盘感觉,有"只是两栋临街楼"的印象.
3）本房地产二期和张庄一墙之隔,有都市村庄的形象,物业安全系数较低,居住环境嘈杂,仅靠硬件设施,很难形成高档楼盘形象.
4）与二期相比,一期楼盘素质高、售价低,形成本房地产二期销售心理价位抗性.
5）非现房,不符合商户即买即住的消费心理.
6）非厨房,做饭起居不方便,这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符.
三）、机会
1）商铺的拆迁,原本居住在商铺二楼的商户另谋居所,导致租房市场更加火爆.郑汴路商圈约4000户商户,2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值.因势利导,单纯商铺拆迁形成的居住需求,即可成为本房地产二期主力客源.
2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张,从费用角度考虑,商户、店员在二楼居住很不划算.动员较大的商户从商铺的二楼搬出来,到本房地产置业,开拓新市常
3）郑汴路各市场竞争激烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属,已开始为他们购置总价较低的房屋.这些房屋通常位于商铺附近,以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求,而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求.
4）大卖潮的整合,将对大鳄形成推波助澜,本房地产二期有可能成为"大鳄"的商务配套.
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高.本房地产二期配套不全,居住环境嘈杂的抗性可以弱化.
b）本房地产二期产品总价低,置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆,且本楼盘有"大卖潮作依托,购房、租房需求恒久存在,物业几乎不可能贬值,也比较容易转手或出租,这非常符合外地商人置业心理.
c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源,消费的中坚力量是建材市场中的商户,故推广中可采取铺单的形式为主,报纸、广播为辅的媒体策略,节约大量的推广成本.
d）小户型现房阶段户型劣势一览无余,故期房从另一方面说是一种优势.
e）以大卖场做依托,诱导郑州房东投资市场,这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量.
f）郑东新区建成需历时20年之久,总投资20xx亿元,其中一期总投资156亿元,在5年内完成.这将给郑汴路巨大的市场机会.
四）威胁
1）行业内的竞争
i.周边楼盘云集.建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近,客户分流,竞争激烈.
ii.郑州小户型市场正趋饱和,过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰.
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态,争取占领市场先机.
房地产策划方案 篇四
随着五一小长假的到来,海南作为旅游地产,将会迎来很多的游客和返乡的本地人,中国的房产市场,很多人都会选择在五一小长假这个时机去为家人购房,而各开发商也纷纷借节献礼,促销活动接连发力.在目前市场白热化,供过于求,客户消费理性及观望的心态,为了能继续结合暖春购房活动的价格差异化营销模式,针对市场客户需求,作促销提案如下: 本次促销拟将“单刀直入式"的促销手法.该手法虽然几乎所有的楼盘都有在使用,但是迎合了节日的氛围及项目所处位置和周边配套等的优势,突显"格差异化" 的优惠政策,实时回馈客户,对于楼盘的销售的知名度和销售都起到"风声水起"的作用.
房地产策划方案 篇五
莱恩田园区的出现,体现了莱恩xxx长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志.
莱恩田园区的出现,使莱恩xxx在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现,或者说,莱恩xxx在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件.
莱恩田园区的出现,顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤,其深厚的发展潜力不可.
莱恩田园区在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补、相映生辉的做法,也是一个超前性的景区与地产开发模式创新,它对莱恩xxx的未来事业将产生深远的影响.
二、市场
1)市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,前期果园开发已小见成效,大规模的综合性开发即将进行.
果园内的果树现在枇杷为主,同时准备发展一批相应的果树,形成一个有多种水果树的综合性果园.
在历史上,西彭镇是有栽种水果的悠久历史的,万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道.如今,西彭镇又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想,为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑.
现在,西彭镇已有常住人口约五万,随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入,西彭镇的未来人口还会大量增加.西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要.
重庆主城区人口已超过600万,主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高,休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势.
2)产品
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区.
优势:
一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——
它立在莱恩田园区的大门口或中心.
它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的,但外形与真树相比,足以乱真.
中心主要是空的,以泥土填满,使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞,供孩子们捉迷藏.
上部则有序地种植一批各种各样的果树,让其慢慢长大,仿佛是巨树的枝,是巨树的天生的组成部分.
还可为其编一个古老的神话传说故事,让许多游客更加深信不疑.
果树命名为"仙醉百果树",由著名书法家题字,由著名文人写一篇赋,立石碑刻于树旁.
这是果园独创的特色景观之一,是它的形象标志之一.
它是时尚气息浓郁的公园化,可以参照珊瑚公园的建筑风格;
在资金许可的前提下,公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色),不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后,这方面做好了,也是一个独特的卖点,同时也能有效阻止竞争者的跟进.
劣势:
对发展商来说,是挑战,从规划设计的难度,建筑容积的降低,园林景观的增设造成的成本增加,未来物业管理服务的升级,都要求发展商投入更多的人力物力财力.
3)竞争对手
东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区.东方半岛花园招标后,打出'特大型低密度园林式住宅'牌子,推出了'绿色概念'和'环保概念'.这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的.
东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念,大到小区的环境,内部环境,地形,布局,空间,庭院的序列,主题的不同,功能的组合,景观的效果,小到园中的一石一水,一草一木,都要纳入环境系统进行精心设计.
三、战略
1)目标
造市.制造销售热点.
造势.多种媒体一起上,掀起立体攻势.
大范围、全方位、高密度传播售楼信息,激发购买欲望.
扩大'莱恩田园区'的知名度、识别度和美誉度.
提升企业形象.
一年之内销售量达到80%以上.
2)对象
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;
3)地区
在重庆这个城市及周边地区.
4)创意
主题:
(1)每天活在水果的世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景.利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在,然后跳到莱恩田园区的画面与此相比,有如回到了当时的时代里,最后,莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里.
(2)回到家,就是渡假的开始
创意
一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公:"老公我在家里好闷,我要去渡假."
老公:"行,马上带你上."
上了车,不过多久就到了.
他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里,而且这里有新颖独特的建筑楼房.孕妇看到此情此景,脱口而出:"老公,我要在这里住一辈子?!"
老公:"没问题."孕妇:"真的可以吗?"老公:"当然,因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子."孕妇:"哇,你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!"老公:"回到家,就是渡假的开始."你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区.
5)实施阶段
第一期:试销阶段(三个月)
行为方式----------新闻运作、、
时 间----------20xx年2月1日
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传.这种方式近年来被明智的地产商所采用.新闻的力量远远在于的影响,而且少花钱,多办事,容易形成口碑,引起广泛注意.
大造声势.对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的宣传,各种媒体一起上,采用多种促销手段,造成立体攻势.以图一举炸开市常
让受众和消费群了解物业的基本情况,同时塑造发展商的良好公众形象.
在首期宣传中,让40%的目标客户知道莱恩田园区,并在心目中留下深刻印象.
以内部认购为先声,以优惠的价格和条件进行首轮销售,销售量达到10%.
吸引目标对象注意,诱导20%的目标顾客采取购买行动.
及时总结经验和教训,对第二期销售计划进行补充,调整和完善.
第二期:扩销阶段(三个月)
行为方式-----------新闻、、营销
乘第一期之余威,保持其热度不要降下来,继续采取宽正面立体推广,巩固已有成绩,吸引目标受众更多的注意,变潜在客户为准备购买群.
一期的承诺已经兑现,要倍加珍惜已有的市场口碑,在园林风的大主题下,煽风点火,鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区.
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多,此时投其所好,不失时机地扩大市场占有率.销售服务一定要跟上去.
继续吸引目标受众,注目率已达40%左右,并形成一定之口碑.
合力促进销售,引导30%的目标顾客采取购买行为,并继续产生边际效应.
第三期:强销阶段(四个月)
行为方式-------------新闻、、营销
充分利用新闻的巨大效应,变行为为新闻行为,让记者和报纸的新闻版为售 楼服务,评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用.
部分客户进行现身说法,谈莱恩别墅区的好处,增加可信性.
市场口碑已初步建立,老客户会引来新客户.让'莱恩田园区'传为美谈,变 成公众的社会话题.
方面加大投入量,报纸电视在强度,广度和深度上做足文章.
加强管理和服务,让售楼现场服务的软功变成硬功,抓住后效应不放.
调动新闻的一切可以调动的手法和载体,进行深入宣传.
合力吸引目标客户,引导30%目标顾客购买.
第四期:巩固阶段(三个月)
行为方式-------------营销、
消化剩余楼盘,基本完成销售计划.
对前三期运动进行检验,对不足之处加以弥补和改进.
细水长流,渗透式的行为.
加强物业管理,贯彻始终的良好服务,树立住户的主人公观念.
注意后效益和市场消费心理贯性.
完善各项法律手续和文书文件,规范,科学,严谨地保证客户各项权益.
20xx房地产策划方案附加篇前 言
任何的策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售,塑造、提升品牌形象.本方案在于为"站前广场"提供一个准确的定位与方向,作出全程战略性的指导.在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究的前提下,找出"站前广场"项目的资源问题与机会,以达到或超出"站前广场"原定销售计划,并为娄底定兴房地产xxx塑造品牌.
第一节 市场
一、娄底市房地产市产基本状况
(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长.
20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元,同比增长87.4%,是近年来增长较快的.
(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长.
1、土地前期投入增加.20xx年1-8月,房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米,土地购置费3057万元,分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元,已完成土地开发面积9.7万平方米.
2、开发规模扩大,开发投资高速增长.20xx年1-8月份,全市房地产施工面积43.23万平方米,比去年同期增加18万平方米,本年新开工面积13.3万平方米,比去年同期增加7.9万平方米,增长145%.全市房地产开发完成投资16457万元,比去年同期增加7674万元,增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%.从投资用途看,住宅投资完成6630万元,增长1.2倍,办公楼房完成投资542万元,增长3.9倍.
3、企业能力有所增强,资金到位状况较好.20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元,同比增长2.6倍,从其构成看,利用外资资金增长最快,企业自筹资金最多.1-8月企业自筹资金13152万元,增长3.8倍;利用外资资金1050万元,增长69倍,其他资金8004万元,增长2.5倍.
4、住房销售高速增长.今年全市商品房现房销售,在去年增长27.8%的高基数基础上,保持高增长势头,20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米,同比增长82.7%,其中住宅销售1.72万平方米,比去年同期增长1.2倍.
5、房地产业的发展与城市化建设紧密,城市化建设促进了房地产业的发展,我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展,在我市今年从事房地产开发的20家企业中,娄星区内集中了14家,新化县3家,双峰县2家,涟源市1家.
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加.今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米,商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米),占当年施工面积总量的2.5%,空置面积增长63.6%.从商品房空置时间来看,空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长,比上年提高4.4个百分点,空置房增多占用了企业的开发资金,对房地产企业的开发产生不利的影响.
二是房地产企业素质良莠不齐,企业开发规模小、持续开发能力低,竞争力差.近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展,存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题,其开发规模小.20xx年全市参加年检的企业达65家,而今年来真正有开发任务的仅20家,仅占全部年检企业的30.8%.就目前有开发工作量的20个企业而言,开发任务在3000万元以下有10个,占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个,占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个,占总数的25%.房地产开发企业主要以负债经营为主,严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力.
三是物业管理落后,配套设施不全.房地产的开发应该成龙配套,我市尽管有成片开发的住宅小区开发,但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发,即使有物业管理,其配套设施不全,管理也不规范,一些零星插建开发的住房没有物业管理,用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决,抑制了消费者的购买欲望,影响了持续开发.
四是外部因素制约.银行房地产开发企业信贷政策调整,房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主,国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范:房地产开发贷款必须"取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证"等四证,开发企业取得这四证,实际投入应不低于项目总投资的30%,个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款,有的项目要求项目主体结构封顶,才可以放贷;还有就是居民收入低,抑制了住房需求,影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活,房屋交易手续繁多,收费项目多且杂,税费负担比例过高,影响二级房产市场发展,从而影响整个房地产业的发展.
总体看来,我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求,发展空间较大.
市委、市提出加快城市化建设步伐,城市化建设需要产业支撑,首先需要房地产业的支撑,20xx年我市城市化率仅26.48%,低于全省平均水平5.5个百分点,若每年全市城市化率提高一个百分点,至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明:当一国人均GDP达到300-1000美元时,居民的住房需求进入加速增长期,20xx年我市的人均GDP为5208元(651美元),是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米,离国家"十五"规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米,人均还少1.95平方米,若达到这一标准,需求住宅在208万平方米以上,显然,我市房地产业的发展潜力十分巨大.20xx年娄底市城建投资xxx成立,娄底城市建设项目开发实行市场化,通过项目招标,实行市场化经营,推行以地生财、招商引资、民间的方式,彻底突破资金"瓶颈",使城建坐上了"特快列车",加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展.
二、娄底市同类产品调查统计
"同类"定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦.现将娄底市涟钢开发区,娄底市城西区及娄星区进行大体对比如下:
1、涟钢开发区.
由于涟钢为新开发城区,在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势.总体来说,涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境.
明源大酒店:
核心竞争力:五星级酒店标准概念
其周边自然环境好;
用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;
其定位为社会高薪阶层.
2、城西地带.以新开发的项目-城西农贸综合市场为主.
城西农贸综合市场:
核心竞争力:娄底市、区两级批准兴建的城西唯一农贸综合市场.
规模大,规划齐全,有功能优势:
拥有15亩的面积,其中有320个摊位,2480平方米生活超市,108个铺面,1200平方米仓库,48套配套住宅,40各农副产品批发车位.
住房均价718元每平方米.门面2580元至4380元每平方米.
定位:集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市,商住、饮食为主的大型农贸综合市场.
2、 城区地带.
环球商业广场:
核心竞争力:1:八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场,主楼统一经营,超大规模优势.
有功能优势:
总建筑面积面积8万多平方米,门面主力面积30多平方米
住房均价500多元每平方米.门面20xx元至11000元每平方米.
定位:湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区.
国贸商城:
核心竞争力:位于火车站正对面,有地位优势.
三 消费者
根据<<娄底房地产市场调查报告>>的结论,以及日前操作地区地产经验,我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下:
1、环境规划一定要好,配套要齐全,各种活动场地、场所要足够;在规划时,一定要有超前的思想,更具现代化气息,特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖,色调要协调,风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;
2、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;
3、67%的消费者选择多层住宅,因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜.而且以后的管理费用也相对较低.有一部分消费者选择小高层住宅,
4、消费者对物业管理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);
b、物业xxx应与小区内住户增加联系,加强沟通.
第二节 "站前广场"项目
一、 项目优势
1 环境:坐拥娄底火车站正对面,坐享人流物流优势.洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇,东至杭州、上海,南至广州、深圳、西去重庆、昆明,北达首都.娄底火车站是一编组站,每日接发客运和货运列车200多对,是长江以南第二大铁路枢纽,现有楼盘中少有的.
2 地段:位于火车站正对面,附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主,该地区已聚集相当的人气和居住知名度.临近商业繁华地带,酒店、宾馆、火车站批发市场,水果批发大市场,形成较高具影响力的火车站商圈.
3 发展:据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发,火车站周边的土地、建筑物升值在即,同时,餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展.
物管:智能化管理,保证了业主的现代化要求,符合本案的定位主题.更是目标消费者着重考虑的主题.
4住宅(办公楼)设计建设:小区的设计以天然为主题,各种楼层合理布置.更有现代艺术广场,艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰.
6配套设施齐全,(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等).
7娄底市消费市场楼价有上升趋势,消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择.
8本地市场楼盘不多,具有商住楼或专业写字楼更少.
二、 项目劣势
1)品牌号召力:娄底房地产市场起步较迟,开始有竞争态势,开发商优胜劣汰局面已开始形成.现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产xxx经过房地产操作的成功,已积累了相当的经验,在消费者中有着不错的口碑.定兴房产进入房地产市场较晚,在这一方面并没有太强的品牌号召力.
2)市场承受能力:由于娄底市消费偏低,市场上如此高档的楼盘还未出现.是否能够把高收入人士吸引过来,是相当关键的问题,这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素.
3)竞争因素:由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流,盲目开发,低价销售,造成价格波动及销售困难.
三. 竞争对手
第三节 推广策略界定
一, 目标消费群界定
从"站前广场"项目本身的定位和素质出发,结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点,界定"站前广场"的目标消费群及其相关特征是:
1 目标消费者:418建材市场业主,果品批发市场业主,电脑大市场业主,通讯市场业主,城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层.
2 年龄:年龄大约在35到55岁,
3 家庭结构已进入中年期,居住空间之娱乐性与休闲性较大,对生活要求很有质感.
4对家庭(办公)环境有着高档次的要求,有"物有所值"的消费心理,他们追求品位,但他们又是商人,有商人的交易本性,既有"物有所值".
5有强烈的虚荣心,喜欢攀比和玄耀,,但喜欢附庸风雅,希望通过外在条件来追求文化品位.
20xx房地产策划方案附加篇策划的立足点:任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏,都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注.
一、社区市场诉求定位
东南亚风情社区
开启花都人居xxx
新花都、新人居
区位优势:新区商居中心地段,名校(云山中学)、名园(马鞍山)、广场毗邻,周边成熟配套.
个性优势:独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情.
二、活动策划要旨
五一长假,万商促销.要想在铺天盖地的宣传中脱颖而出,非要别出心裁、吸引眼球不可.
云珠花园的社区定位明确以后,及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上.
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在.
以书画文化艺术为活动形式(谓之形),以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现(谓之体),以促进楼盘美誉传播和销售为目的(谓之用).
活动策划具体形式:以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节(简称:首届"云珠花园"书画艺术节)
三、主题语
云珠花园"描绘花都写意人居"
四、活动框架
1、时间:20xx年5月1日至7日
2、活动地点:云珠花园现场及售楼部
3、活动内容
(1)、儿童书法绘画现场表演并比赛 ----1日
(2)、青少年书法绘画现场表演并比赛 ---2日
(3)、花都区书法画家现场表演 -----------3日
(4)、书画家作品点评、艺术酒会沙龙 ---3日
(5)、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠 ------4日至7日
4、活动组织
主办(楼盘促销现场安排、经费支出):云珠花园开发商(组织书画家参与):区书画家协会
协办:(组织学生参与)区青少年宫
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等
策划承办:祥业xxx(整个活动具体组织、布置、协调)
媒体支持:花都新闻、花都电视台、广播台、<<花都房地产>>
5、 促销配合
1) 参观样板房、派发宣传资料
2) 优惠购房折扣
3) 购房赠送书画作品
4) 义卖书画作品捐赠青少年宫
6、经费预算
1)、活动组织、策划、资料: --------------------5800元
2)、现场布置:(空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)------------------120xx元
3)、礼品及纪念品、奖品 ------------------20xx0元
4)、书画家及有关嘉宾、媒体利市 -------------16000元
5)、前期宣传(宣传海报或单页、电视台、花都新闻) ---------------------10000元
总费用:63800元
五、我xxx策划承办优势
1、祥业与房地产—--房地产,我们最自信的舞台!
祥业xxx是大型房地产xxx衍生的专业子xxx,对房地
产的理解高于同行.核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验,服务过花都众多品牌楼盘.曾服务楼盘:富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等
2、我们的自办媒体:
<<花都房地产>>,我xxx受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志.<<投资花都>>、<<花都警讯>>皆为我xxx设计承印的专业杂志.
3、我们对房地产客户的工作方式
在市场及楼盘特点的基础上,购建楼盘的核心定位和竞争优势,运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势,并划定特定的目标消费群及其购房心理习性,采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者,激发其购房欲望达成购买行为.
4、如由我xxx承办活动,<<花都房地产>>将赠送2P专题报道及若干宣传版面.
5、我xxx经验丰富、人脉深厚,可保证活动组织的各项,邀请有影响力人物参与,保障活动档次及传播效果.
房地产策划方案 篇六
有人说,费花在媒体上有一半是浪费的.确实,只有发挥好媒体的效率,才能使有限经费收到最大的经济效益,xxx为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化.
整合传播则是围绕既定的受众,采取全方位的立体传播,在最短时期内为楼盘树立清晰的形象,并以持续一致的形象建立品牌.
(1)不同媒体的效应和覆盖目标;
(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸;
(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志;
(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视;
(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台;
(6)不同地区、不同方式的夹报DM;
(7)户外或其他媒体的;
(8)不同的媒体组合形式的.
房地产策划方案 篇七
xx是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区.为使xx的销售达到"更上一层楼“的目的,特决定举办中秋晚会.现对本次中秋晚会实施方案详述如下:
一、活动时间
xx年x月x日（中秋节）18:00—21:00
二、活动地点
xx广场
三、活动主题
望月
主题释义:该主题将开发商与中秋有机地结合起来,同时渲染出一种家的温馨氛围,暗喻进入就是回到了家.
四、活动目的
1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台
2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘
3、深度挖掘潜在消费群体
五、活动预计参与人数
中秋晚会:600人
中秋酒会:400人
合计:1000人
六、活动宣传语
“今晚回家吃饭吗?“
活动宣传语释义:中秋佳节作为中国一个传统节日,有道是:“每逢佳节倍思亲",佳节都是家人团聚的时候,故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动,这句话也更能引起大众的共鸣,同时也暗喻本次活动将为所有与会者以家的温馨感觉.
七、活动方案及创意构思
l活动前的推广措施:
1、在本次活动中推出当日购房可享受x.18折的优惠促销活动（注:可根据开发商情况酌情制定一些限制条件）;
2、制作并随机赠送本次活动文化宣传衫若干;
3、制作"xx"字样的中秋印入场卷（造型可参考月饼造型）;
以上活动的目的旨在达到强化活动宣传效果和彰显开发商人性化的经营理念.
l中秋晚会
为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知,本次活动拟将晚会分为两部分:晚会部分和酒会部分,并通过一些活动和环节将两部分有机地结合起来.
晚会内容:
晚会以突出家的氛围和格调为主,诠释中秋的内涵和底蕴,弘扬中国传统文化,触发所有与会者的共鸣,并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚会当中,使所有与会者真正体会到家的温馨情怀.
晚会进行当中由集团相关领导为地产第1000位业主授予荣誉员工称号（注:具体数字可根据开发商具体情况定,既可以是整数位,也可以是第815位、第x18位等与中秋有关联的数字位）.
现场互动环节:
1、现场制作月饼
由聘请的厨师现场演示月饼的制作工艺和流程,由互动业主现场实地操作,并将制作好的月饼送与他最想送的人品尝.
该环节主要突出家庭的一种温馨氛围,尤其是那些整日奔波劳碌的业主,他们很难帮助家里做什么,以这种方式表达他们的歉意,可以更深刻的让他们体会到操持一个家的不易.
2、现场征集有关中秋的诗词歌赋
由主持人向现场观众征集有关中秋的各种形式作品（例如:歌曲、诗词等）送与他们想送的人,赠送形式既可以是现场献歌,也可以当场挥毫泼墨,也可以吟诵给他们的亲人听（看）.
该环节主要考虑在各种形式的有关中秋的作品中大多以中秋寄情来抒发一种对家和亲人的思念之情,其目的是可以更加强化家的感觉和氛围,体现以诗咏情、以词吟情、以歌颂情的一种格调.
3、月饼的味道家的味道
由主持人邀请现场观众上台品尝月饼,月饼分为酸、甜、苦及特殊月饼几种.吃到酸的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件让他（她）感到心酸的事;吃到甜的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件感到最为甜蜜的事;吃到苦的观众需现场说出他（她）在家庭生活中一件（段）感到最为痛苦的事（历程）;吃到特殊月饼的观众可当场获得开发商现金或物质的奖励.
本环节主要是让参与者能够和与会者去分享他们生活当中的各种滋味,进而达到共鸣!
4、词语置换
由主持人邀请现场观众上台朗读一篇文章,将文章中的"中秋"置换成,将置换成"中秋".无错误的参与者将得到开发商的现金或物质奖励,读错者将受到一定的惩罚.
本环节以娱乐为主,同时起到宣传xxx品牌形象的目的.
房地产策划方案 篇八
第一节 市场
一、娄底市房地产市产基本状况
(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长.
20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元,同比增长87.4%,是近年来增长较快的.
(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长.
1、土地前期投入增加.20xx年1-8月,房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米,土地购置费3057万元,分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元,已完成土地开发面积9.7万平方米.
2、开发规模扩大,开发投资高速增长.20xx年1-8月份,全市房地产施工面积43.23万平方米,比去年同期增加18万平方米,本年新开工面积13.3万平方米,比去年同期增加7.9万平方米,增长145%.全市房地产开发完成投资16457万元,比去年同期增加7674万元,增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%.从投资用途看,住宅投资完成6630万元,增长1.2倍,办公楼房完成投资542万元,增长3.9倍.
3、企业能力有所增强,资金到位状况较好.20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元,同比增长2.6倍,从其构成看,利用外资资金增长最快,企业自筹资金最多.1-8月企业自筹资金13152万元,增长3.8倍;利用外资资金1050万元,增长69倍,其他资金8004万元,增长2.5倍.
4、住房销售高速增长.今年全市商品房现房销售,在去年增长27.8%的高基数基础上,保持高增长势头,20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米,同比增长82.7%,其中住宅销售1.72万平方米,比去年同期增长1.2倍.
5、房地产业的发展与城市化建设紧密,城市化建设促进了房地产业的发展,我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展,在我市今年从事房地产开发的20家企业中,娄星区内集中了14家,新化县3家,双峰县2家,涟源市1家.
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加.今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米,商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米),占当年施工面积总量的2.5%,空置面积增长63.6%.从商品房空置时间来看,空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长,比上年提高4.4个百分点,空置房增多占用了企业的开发资金,对房地产企业的开发产生不利的影响.
二是房地产企业素质良莠不齐,企业开发规模小、持续开发能力低,竞争力差.近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展,存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题,其开发规模小.20xx年全市参加年检的企业达65家,而今年来真正有开发任务的仅20家,仅占全部年检企业的30.8%.就目前有开发工作量的20个企业而言,开发任务在3000万元以下有10个,占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个,占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个,占总数的25%.房地产开发企业主要以负债经营为主,严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力.
三是物业管理落后,配套设施不全.房地产的开发应该成龙配套,我市尽管有成片开发的住宅小区开发,但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发,即使有物业管理,其配套设施不全,管理也不规范,一些零星插建开发的住房没有物业管理,用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决,抑制了消费者的购买欲望,影响了持续开发.
四是外部因素制约.银行房地产开发企业信贷政策调整,房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主,国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范:房地产开发贷款必须"取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证"等四证,开发企业取得这四证,实际投入应不低于项目总投资的30%,个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款,有的项目要求项目主体结构封顶,才可以放贷;还有就是居民收入低,抑制了住房需求,影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活,房屋交易手续繁多,收费项目多且杂,税费负担比例过高,影响二级房产市场发展,从而影响整个房地产业的发展.
总体看来,我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求,发展空间较大.
市委、市提出加快城市化建设步伐,城市化建设需要产业支撑,首先需要房地产业的支撑,20xx年我市城市化率仅26.48%,低于全省平均水平5.5个百分点,若每年全市城市化率提高一个百分点,至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明:当一国人均GDP达到300-1000美元时,居民的住房需求进入加速增长期,20xx年我市的人均GDP为5208元(651美元),是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米,离国家"十五"规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米,人均还少1.95平方米,若达到这一标准,需求住宅在208万平方米以上,显然,我市房地产业的发展潜力十分巨大.20xx年娄底市城建投资xxx成立,娄底城市建设项目开发实行市场化,通过项目招标,实行市场化经营,推行以地生财、招商引资、民间的方式,彻底突破资金"瓶颈",使城建坐上了"特快列车",加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展.
二、娄底市同类产品调查统计
"同类"定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦.现将娄底市涟钢开发区,娄底市城西区及娄星区进行大体对比如下:
1、涟钢开发区.
由于涟钢为新开发城区,在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势.总体来说,涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境.
明源大酒店:
核心竞争力:五星级酒店标准概念
其周边自然环境好;
用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;
其定位为社会高薪阶层.
2、城西地带.以新开发的项目-城西农贸综合市场为主.
城西农贸综合市场:
核心竞争力:娄底市、区两级批准兴建的城西唯一农贸综合市场.
规模大,规划齐全,有功能优势:
拥有15亩的面积,其中有320个摊位,2480平方米生活超市,108个铺面,1200平方米仓库,48套配套住宅,40各农副产品批发车位.
住房均价718元每平方米.门面2580元至4380元每平方米.
定位:集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市,商住、饮食为主的大型农贸综合市场.
2、 城区地带.
环球商业广场:
核心竞争力:1:八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场,主楼统一经营,超大规模优势.
有功能优势:
总建筑面积面积8万多平方米,门面主力面积30多平方米
住房均价500多元每平方米.门面20xx元至11000元每平方米.
定位:湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区.
国贸商城:
核心竞争力:位于火车站正对面,有地位优势.
三 消费者
根据<<娄底房地产市场调查报告>>的结论,以及日前操作地区地产经验,我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下:
1、环境规划一定要好,配套要齐全,各种活动场地、场所要足够;在规划时,一定要有超前的思想,更具现代化气息,特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖,色调要协调,风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;
2、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;
3、67%的消费者选择多层住宅,因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜.而且以后的管理费用也相对较低.有一部分消费者选择小高层住宅,
4、消费者对物业管理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);
、物业xxx应与小区内住户增加联系,加强沟通.
第二节 "站前广场"项目
一、 项目优势
1 环境:坐拥娄底火车站正对面,坐享人流物流优势.洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇,东至杭州、上海,南至广州、深圳、西去重庆、昆明,北达首都.娄底火车站是一编组站,每日接发客运和货运列车200多对,是长江以南第二大铁路枢纽,现有楼盘中少有的.
2 地段:位于火车站正对面,附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主,该地区已聚集相当的人气和居住知名度.临近商业繁华地带,酒店、宾馆、火车站批发市场,水果批发大市场,形成较高具影响力的火车站商圈.
3 发展:据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发,火车站周边的土地、建筑物升值在即,同时,餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展.
物管:智能化管理,保证了业主的现代化要求,符合本案的定位主题.更是目标消费者着重考虑的主题.
4住宅(办公楼)设计建设:小区的设计以天然为主题,各种楼层合理布置.更有现代艺术广场,艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰.
6配套设施齐全,(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等).
7娄底市消费市场楼价有上升趋势,消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择.
8本地市场楼盘不多,具有商住楼或专业写字楼更少.
二、 项目劣势
1)品牌号召力:娄底房地产市场起步较迟,开始有竞争态势,开发商优胜劣汰局面已开始形成.现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产xxx经过房地产操作的成功,已积累了相当的经验,在消费者中有着不错的口碑.定兴房产进入房地产市场较晚,在这一方面并没有太强的品牌号召力.
2)市场承受能力:由于娄底市消费偏低,市场上如此高档的楼盘还未出现.是否能够把高收入人士吸引过来,是相当关键的问题,这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素.
3)竞争因素:由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流,盲目开发,低价销售,造成价格波动及销售困难.
三. 竞争对手
第三节 推广策略界定
一, 目标消费群界定
从"站前广场"项目本身的定位和素质出发,结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点,界定"站前广场"的目标消费群及其相关特征是:
1 目标消费者:418建材市场业主,果品批发市场业主,电脑大市场业主,通讯市场业主,城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层.
2 年龄:年龄大约在35到55岁,
3 家庭结构已进入中年期,居住空间之娱乐性与休闲性较大,对生活要求很有质感.
4对家庭(办公)环境有着高档次的要求,有"物有所值"的消费心理,他们追求品位,但他们又是商人,有商人的交易本性,既有"物有所值".
5有强烈的虚荣心,喜欢攀比和玄耀,,但喜欢附庸风雅,希望通过外在条件来追求文化品位.
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