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2008昆山房地产市场趋势分析报告
一、投资开发情况趋势分析
2000-2007年昆山市房地产开发投资、施竣工及销售情况简表
（亿元；万平方米）
说明：
由上图，昆山市房地产施、竣工面积2007年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。说明昆山市房地产投资规模出现回落。对照下表，房地产投资额仍然保持较高增幅，思想汇报专题反应了：一，房地产投资成本提升；二，昆山市房地产开发的品质的提升。
由上图，销售面积继续保持较高幅度增长，在2007年下半年以来昆山房价较快上涨的情况下，销售仍然保持较快的速度，最终07年在房地产销售均价增幅10.68%，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。
由上表，2007年销售面积与竣工面积基本持平，2007年新增供应基本被消化殆尽；同时，前些年份积压的滞销房受惠于这轮房价上涨，得到有效释放，如：君临天下花园、凤凰城等。一些地段不佳、设计欠妥、工程质量不高、推广不力的项目都在这一轮房价上涨中受惠，房地产商，尤其住宅类产品开发商销售压力锐减。
二、销售情况走势及市场分布情况
2.1，昆山房产成交量走势图（2007.01-2008.05）
说明：（缺2008年2月份数据，春节期间）
周期性因素说明：如图，07范文写作年月度成交量的最低点是3月份，是春节假期的影响；同样2008年的成交量最低点是2月份，1月份其次。通常每年在春节前后出现一个连续的波谷，也是全年成交量的最低点。同样，首5.1和10.1黄金周的影响，在每年的6月和10或11月份出现波峰，创下全年的阅读成交最高记录。从春节后，至5.1，这期间是房地产商逐渐发力的一段时间，月度成交量逐渐上升，至6月份达到最高，然后趋于稳定。
根据分析，由上图反应了2007年是一个典型的周期性年度。
据上图，观察2008年1-5月份成交量走势，相对于2007年年初来说，有一个较好的开局，由年初3月份的3442攀升到5月份的3892套，基本达到2007年稳定期成交量水平。实际上的一个潜在背景是，自2007年10月到2008年5月底，昆山市房地产均价上涨了近1000元/平米，增幅约18%左右。
购房心理变化因素分析：自2005年下半年起至2007年上半年，由于受宏观调控的影响，昆山房价出现了一个相对平稳期，购房者对房价的未来预期较为保守，不少购房者存在观望心理，最全面的范文参考写作网站一定程度上影响了昆山房产成交量和房价。2007年下半年可以看作是一个转折点，昆山房价出现明显的上涨，而购房者热情也一路高涨，月成交量一直保持在4000套上下的水平。2007年下半年昆山周边上海，尤其苏州（园区）房价出现飞速上涨，大量苏州、上海客户涌入昆山购房，这也是促使昆山购房者购房心理变化的一个重要因素。
在这一轮房价上涨中一个关键影响，是促使了昆山人、新昆山人对昆山市城市地位的心理认同的质变。此前，多认为昆山不过是一个小县城，房价上涨有限；而今多数人已经接受昆山将迅速与上海、苏州接轨，房价亦然。
2.2昆山房产成交量分布图（单位，套）
网络说明：
昆山市区及近郊板块：由上图，可见在昆山市区及近郊板块中，城西和城北依然是两个最主要的房产板块，2板块内成交量共占全市总量的1/3强。城南板块以10%居第三。值得注意的是，城东板块最近一些新盘的陆续推出，城东板块所占比重将会出现显著提高。
国际商务城（花桥）板块，绿地旗下的几个项目在其中有决定性影响，据统计，绿地项目的批准销售套数占总量约50%，已销售套数占63%。下表是绿地目前已经批准销售的项目的销售情况（2008年6月17日数据）。
沿沪产业园（千灯）板块，占全市成交总量的8%，排在10个板块第7位；乡镇板块第3位，居花桥和张浦之后。
三，范文TOP100昆山的房价
3.1，昆山房价历史情况（2000-2007）
说明：（以上数据来源于昆山市统计局）
上图清除反应了近年来昆山房价的变化及趋势，7年来（至2007年）昆山房价增涨了187%，房价最高年增幅达21.4%，最低在2006年也达到8.36%。总体来说，昆山房价上涨极为迅速。
2006年房价涨幅出现明显回落，从上年的20.21%降到8.36%，降低了12个百分点。原因是两方面的，一方面昆山房价连年上涨，至2005年已经达到一个相对高点；另一方面是宏观调控的直接干预以及对购房者心理的影响。
2007年房价涨幅回升，报收10.86%。值得注意的两个现象是：一，2007年上半年昆山房价仍然保持相对平稳，换句话说是2007年房价上涨10.86%具体表现为下半年房价的“剧变”；二，高涨幅下的高成交量。
3.2昆山房价最近一年来的变化（居住类产品）
分析方法说明：
ü 在昆山市区及近郊区选取50个有代表性的楼盘，（2007年10月42个，2008年6月52个）测算平均价格；
ü 个案价格变化情况例证。
1，按项目总建筑面积大小，加权计算。
2007年10月，市区及近郊42个代表楼盘的加权均价是4575元/平米；
2008年6月，市区及近郊52个代表楼盘的加权均价是5509元/平米；比2007年10月，增长934元/平米，增幅20.4%。
2，简单平均计算
2007年10月，市区及近郊42个代表楼盘的简单平均计算价格是4678元/平米；
2008年6月，市区及近郊52个代表楼盘的简单平均计算价格是5520元/平米，增长842元/平米，增幅18.0%
3，例证
2007年10至2008年6月，前后8个月内，昆山市区及近郊多个楼盘价格出现明显上涨，同质产品增长额度最大的是人民路65号，均价自12000元/平米上涨到14000元/平米；上涨幅度最大的是阿里山花园，从4700元/平米，上涨到6500元/平米，上涨幅度达38.3%；其次香榭水岸从4650元/平米上涨到6000元/平米，上涨幅度达29%。有多个楼盘均价上涨了700-1000元/平米。
小结：2007年下半年以来，昆山市区及近郊房价上涨趋势非常明显。不少住宅项目均价上涨了7000-1000元/平米。最高上涨额度是2000元/平米；最高上涨幅度是38.3%。
总体而言，昆山市区及近郊房价上涨幅度在18-20%左右。
四，千灯区域房产市场分析
4.1，2007.01-2008.05千灯房产成交量走势图
说明：
由上图直观来看，易做出千灯房产市场出现整体急剧下滑的判断，其实不然。
应当注意到的是，2008年初一直到4月底，千灯一些在售项目基本处于无房可售的现象。汉城国际一期售完，二期预售证迟迟未取得；佑林泰极普通公寓基本售完，在售仅为精装修单身公寓；人和家园住宅售完；华强阳光都城花园住宅基本售完；商铺秦峰广场基本售完。而这些项目正式07年中比较旺销的项目。
根据秦峰广场的购买客户分析，发现来自苏州（园区和新区）、昆山市区的购房者占较大比重(苏州占31%，昆山市区22%，相对而言千灯本镇居民占28%)，以及现场观察、竞争个案踩点，均发现区域内的投资型产品（尤其商铺）很受购房者青睐。
另外，佑林泰极和汉城国际作为乡镇住宅项目的标杆，均取得不错的销售业绩。
目前总体来说，千灯板块的市场前景还是比较乐观的，但需注意投资型产品的总价（对投资金额大小的限制）。一个例子是卿峰丽景的沿街三层商铺，单位面积170平米左右，总价约70万左右，据了解购买客户以苏州地区为主（据称千灯本地居民购买力相对不足）。
4.2，千灯的房价
分析方法说明：
ü 选取千灯在售的12个项目（居住类物业），对比2007年10月的销售价格和2008年6月的销售价格，计算平均价格。
ü 简单平均
1，根据项目规模大小加权计算
2007年10月，千灯镇居住类物业11个项目的加权平均价格是3100元/平米；
2008年6月，千灯镇居住类物业11个项目的加权平均价格是3844元/平米；增长了744元/平米，增幅为24.0%。
2，简单平均
2007年10月，千灯镇居住类物业11个项目的简单平均价格是3363元/平米；
2008年6月，千灯镇居住类物业11个项目的简单平均价格是3900元/平米；增长了537元/平米，增幅为16.0%。
3.例证
从2007年10月到2008年6月，清华名称多层由2600上涨到3400，增幅30.8%。为区域增幅最高。汉城国际住宅销售均价由3600元/平米，上涨到4500元/平米，上涨900元/平米，增幅25%。佑林泰极由3900上涨到4500，增幅15.4%。浦园由2800上涨到3500，增幅25%。
小结：
2007年下半年以来，伴随昆山市区房价的日益上涨，以及受苏州园区房价快速上涨的影响，千灯的房价也出现了明显上涨，目前区域住宅多层售价在3000-3500元/平米，小高层售价在3500-5100元/平米。总体来说，从2007年10月到2008年6月，千灯房价增幅在20%左右。
目前，商铺售价4100-11000元/平米。最低为卿峰丽景的尾盘三层商铺，4100元/平米起；最高为玉带商业广场均价11000元/平米，包租5年，回报30%。
五，花桥区域房产市场分析
5.1，花桥房产成交量走势分析（2007.01-2008.05）
说明：
根据上文分析，绿地的几个项目对花桥房产总成交量有决定性影响，分析花桥的房产成交量走势，必须先了解绿地几个项目的推盘时间和销售情况。
如图，以2007年8月份为例，本月总成交1030套中，绿地旗下项目以804套，几乎占80%（启航社以474套创造昆山市月成交记录）。接下来的9月份，绿地的项目总成交量约700套，占约70%。10月，也达到了总销700多套的成绩。接下来看总成交量相对较低的情况，在08年5月，总成交397套，绿地旗下项目总成交260套，占65%。08年4月份，绿地启航社和国际花园四期分别成交193和121套，占总量438套的71.7%。
除绿地外，其他几个销售较好的项目有玉源国际、亚太广场、中泰大厦，住宅类有国际华城和中城花桥国际。
目前办公楼产品亚太广场一期、中泰大厦和中置大上海销售率分别达到67%，88%和88%。总体还剩约300套房源可售。新推出的绿地总部商务楼279套，已售27套。港汇国际广场494套已取得预售证，还未正式开始销售。
商业类，赛格电子市场批准预售5031套，实际签约603套，仅12%。易初莲花购物广场批准预售190套，签约仅23套。
5.2，花桥的房价
花桥的房产市场有一定的特殊性，楼盘状态差异比较大。地理位置分布不集中，相同物业形态的产品较少，可比性差（尤其是商业和住宅）。
概括来说，花桥的房价近几年来增幅是比较大的。2005年，绿地项目的连排别墅售价仅5000-6000元/平米，如今绿地启航社的普通公寓（含装修）售价为6400元/平米；花园洋房，中城国际和绿地21城的花园洋房均价在6000元/平米。
六、走势预测判断
基本面继续保持良好态势：昆山经济发展和城市建设继续保持较高增速，2007年常住人口增长18万人，总量达到158万人。居民收入继续保持较高增幅，2007年全市在岗职工平均工资2.97万元，增14.3%；农村居民人均纯收入10615元，增12.8%。年末城乡居民存款余额316.46亿元，人均4.65万元。
2007年良好趋势延续：2007年昆山房价涨幅明显，在房价保持较高速度上涨的情况下，全年商品房销售面积增长了45.4%。如此高的总量和增幅，除说明昆山市场的火热之外；因为销售良好，前些年份积压的滞销房被释放出来，房源存量总数有明显减少，供求关系发生明显改变。
交通硬件改善加速长三角一体化进程：动车组的投入使用实现了上海-昆山18分钟，苏州-昆山16分钟；苏昆便捷化班车；京沪高铁、城际轻轨，以及上海通往花桥的地铁11号线等等。交通的改善不仅拉近了沪苏昆之间的时空距离，也提高了对昆山城市地位和形象的心理认同感。
购房心理变化：购房心理的变化对昆山房地产市场的影响是决定性的。虽然昆山房价近年来连续出现较高速度的上涨，但与周边城市相比，价格还处于低位。购房心理变化的关键作用在于，促使昆山人（新昆山人）及周边城市投资者对昆山城市地位认同的质变，昆山城市被接受将稳定快速与周边上海、苏州等地水平靠拢。认为昆山房价上涨具有更充分的理由，认为昆山将迅速上涨，购房宜趁早已基本成为普遍共识。
基于以上数据及分析，对2008年昆山市总体行情做出如下判断：
2008年，昆山房地产市场总体形势看好。这在今年5.1房展会，和其后一些楼盘的销售情况可以得到证实。事实上，目前的昆山的房地产市场甚至可以说是存在一股抢购的风潮。对与房价持强上涨预期。
居住类产品可能出现继续上涨。良好的销售情况，甚至抢购必然会成为一些房产商上调房价的理由，因此，认为在接下来的几个月内，昆山房价可能出现继续上涨。
居住类产品销售好于投资型产品。在调查中发现，在2007年下半年的这轮房价上涨中，居住类产品房价上涨比较明显，受益较多。而投资型产品：商铺和办公价格上涨不明显。原因是，投资型产品的投资收益情况并未出现明显变化。客观来说，目前昆山的商业项目总体处于过剩状态，有不少一部分商铺购买者尚处于养铺阶段，短期内难以发生根本性变化。因此，相对住宅来说，近期商业项目的销售压力要相对大一些。
国际商务城板块整体形势好，竞争压力增强。花桥板块的总体走势一方面与昆山整体行情水涨船高；另一方面2007年来，国际商务城建设速度加快，区域建设、招商等均成效显著，一些大型商业、办公及住宅项目陆续启动，整个板块的市场关注度08年将有显著提高。但，应注意到目前板块内主要是投资客购买，入住率短期内将保持较低水平。
沿沪产业园板块总体走势看好，营销须有所侧重。今年千灯商业将有几个新项目面市，千石商业广场、玉带商业广场、玉兴广场，清华名城也有部分商业房源。玉带商业广场价格高开至11000元/平米，并包租年。根据秦峰广场客户分析，应适当加强在苏州和昆山市区的营销推广力度。
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